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  • Photo du rédacteurElisa Gourgue

Que faire si non respect du compromis de vente par l'acquéreur ?

Dernière mise à jour : 15 nov. 2023

Il existe plusieurs hypothèses de non-respect du compromis de vente par l’acheteur auxquelles des vendeurs peuvent malheureusement faire face notamment lorsque l’acquéreur ne remplit pas les conditions suspensives prévues au compromis ou lorsque l’acquéreur se rétracte hors délais du processus de la vente immobilière.


Vous êtes vendeur et vous vous retrouvez face à une de ces hypothèses ? N’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit immobilier qui, souvent confronté à ce genre de situations, pourra vous aider et vous conseiller le mieux possible en cas de non-respect du compromis de vente par l’acquéreur.



Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un avant-contrat qui a pour fonction de sceller l’accord des deux parties lors d’une vente immobilière. Selon l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente.


Par conséquent, l’acquéreur et le vendeur s’engagent réciproquement à conclure la vente à un prix déterminé et ne peuvent plus, en principe, se rétracter.


Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur verse un dépôt de garantie au vendeur qui correspond de 5% à 10% du prix de vente. Le montant sera ensuite déduit du prix total à payer lors de la signature de l’acte authentique de vente.


En pratique, à la suite de la signature du compromis de vente, les parties fixent une date pour la signature de l’acte authentique de vente.


Comment réagir si l’acquéreur ne veut plus signer l’acte authentique de vente ?

Il existe des hypothèses où au cours d’une vente immobilière l’acquéreur décide de ne plus acheter et ne souhaite plus signer l’acte authentique.

  • Rétractation de l’acquéreur dans les délais :

L'acheteur a la possibilité de se désister de la vente sans s’exposer à des sanctions grâce au délais légal de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis.


Ce pouvoir de rétractation entraîne l’annulation automatique du compromis de vente et permet à l’acheteur de ne pas s’exposer à des sanctions.


Le dépôt de garantie versé initialement par l’acquéreur devra lui être restitué dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.

  • Rétractation de l’acquéreur hors délais :

Dans cette hypothèse, votre acheteur ne s’est pas rétracté dans les délais et dans ce cas il s’expose à de lourdes sanctions.


En effet, face à un acheteur défaillant, le vendeur pourra solliciter des dommages et intérêts et notamment réclamer application de la clause pénale introduite dans le compromis de vente, correspondante à 10% du prix de vente ou bien il pourra solliciter la vente forcée du bien.


Que faire si l’acquéreur ne respecte pas une condition suspensive prévue au compromis de vente ?

Plusieurs types de conditions suspensives peuvent être insérées dans un compromis de vente mais les plus classiques sont les suivantes :


L’obtention d’un financement par un établissement bancaire

Qu’est-ce que la condition suspensive d’obtention de prêt ?

La condition suspensive doit détailler le projet de financement de l’acheteur, à savoir, le montant du prêt, le taux envisagé, la durée de remboursement, l’apport personnel etc…


Concernant les délais, la loi accorde un minimum d’un mois à l’acquéreur pour qu’il obtienne son prêt. C’est-à-dire que la clause suspensive a une durée minimale d’un mois, mais qui est souvent prolongée entre 45 et 60 jours, afin que l’acquéreur ait le temps d’entreprendre les démarches nécessaires.


Si la condition suspensive de prêt est hors délai, l’emprunteur peut soit relancer la banque, cela permet de démontrer sa bonne foi, soit prolonger le délai de la clause, l’acquéreur devra contacter le notaire et le vendeur pour repousser le délai.


Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

L’acquéreur doit rechercher le prêt en fonction du taux indiqué dans la condition suspensive.


Les conditions financières dans lesquelles le futur acquéreur peut contracter un crédit sont précisées car cela permet de déterminer à partir de quand l’offre édictée par la banque correspond aux conditions financières de l’emprunteur.


Si la banque émet une offre qui correspond à la demande de l’acquéreur, l’emprunteur est lié par le contrat.


La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur.


Par conséquent, en cas de non-réalisation de la condition suspensive, l’acquéreur devra produire la demande de prêt afin de prouver que les caractéristiques du prêt demandé étaient bien celles prévues à l’avant contrat.


Mais aussi, il doit faire preuve de diligence pour obtenir son prêt dans les délais prévus et selon les termes du contrat. Il doit notamment accomplir les démarches de dépôt du dossier de demande en temps voulu. C’est pourquoi, si la banque prend du retard et que ce n’est pas de sa faute il doit alerter le notaire ainsi que le vendeur, comme vu précédemment.


Quelles sont les conséquences, pour l’acquéreur, en cas de non-obtention du prêt ?

Sur cette question il se distingue deux cas :


Cas d’un acquéreur de bonne foi, mais qui n’obtient pas son prêt

L’acheteur qui n’obtient pas de prêt, après avoir effectué les démarches nécessaires auprès des banques, peut renoncer à l’achat sans pénalités.


Toutefois, l’acquéreur doit avoir justifier au notaire rédacteur d’au minimum un refus de prêt et que la demande de prêt répondait aux critères de financement inscrits dans le compromis de vente.


Dans ce cas, il pourra être considéré que l’acquéreur est de bonne foi, et qu’il a accompli toutes les démarches nécessaires pour la bonne réalisation de la condition suspensive.


Ainsi, lorsque l’acquéreur n’obtient pas son prêt dans le délai imparti, la vente alors caduque et chacune des parties reprend son entière liberté et l’acquéreur pourra récupérer les sommes qui ont été versées, telle que le dépôt de garantie.


Cas d’un acquéreur de mauvaise foi, qui n’obtient pas son prêt

L’article 1304-3 du Code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Cet article peut être invoqué contre l’acquéreur qui ne fait pas les démarches nécessaires auprès de l’organisme prêteur ou encore lorsqu’il présente un dossier qui aura toutes les chances d’être refusé.

En adoptant ce comportement, l’acquéreur sera considéré comme étant de mauvaise foi. Par conséquent, le futur acquéreur qui empêche lui-même l’accomplissement de la condition d’obtention de la condition de prêt, ne peut pas se prévaloir de sa non-réalisation.


Par conséquent, si l’acheteur s’est montré peu diligent, il s’expose à des sanctions :

  • soit, le vendeur renonce à la vente en demandant la résolution de la vente aux torts de l’acquéreur et sollicitera l’application de la clause pénale ;

  • soit, il le vendeur agira en justice afin de solliciter la vente forcée du bien.

L’obtention d’un permis de construire :


Tout comme la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, cette condition suspensive est soumise à l’obligation de réalisation des démarches nécessaires et de leurs justifications au notaire et au vendeur.

Quelles sont les conséquences, pour l’acquéreur, en cas de non-obtention d’un de permis de construire ?



Dans cette situation il se distinguera également deux cas :


Cas d’un acquéreur de bonne foi, mais qui n’obtient pas son permis de construire :

Il s’agit de la situation dans laquelle, malgré la réalisation de toutes les démarches nécessaires et du respect des réglementations en matière d’urbanisme, l’acheteur pourra malheureusement se voir refuser sa demande de permis de construire.


Dans ce cas, il pourra être considéré que l’acquéreur est de bonne foi et la vente sera considérée comme caduque et chacune des parties reprend son entière liberté.


L’acquéreur pourra alors récupérer les sommes qui ont été versées, à savoir le dépôt de garantie.


Cas d’un acquéreur de mauvaise foi, qui n’obtient pas son permis de construire :

Tout comme l’hypothèse de l’acquéreur de mauvaise foi qui n’obtient pas son prêt, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».


En adoptant un mauvais comportement, l’acquéreur sera considéré comme étant de mauvaise foi. Par conséquent, le futur acquéreur qui empêche lui-même l’accomplissement de la condition suspensive en ne respectant pas notamment la règlementation d’urbanisme en vigueur, ne peut pas se prévaloir de sa non-réalisation.


Par conséquent, là encore, si l’acheteur s’est montré peu diligent, il s’expose à des sanctions soit la demande d’application de la clause pénale par le vendeur soit la demande en justice par ce dernier de la vente forcée du bien.


L’intervention d’un avocat en droit immobilier sera souvent conseillée afin de pouvoir vous aider à mener des discussions amiables avec votre acheteur ou à défaut, mener l’action en justice qu’il conviendra.


Faites-vous accompagner par un avocat

Elisa GOURGUE, avocat en droit immobilier à Bordeaux, peut vous assister et vous conseiller en cas de conflits avec un acheteur qui se trouvera dans une de ces situations de non-respect du compromis de vente.



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