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  • Photo du rédacteurElisa Gourgue

Vices cachés et vente immobilière : que faire ?

Dernière mise à jour : 27 janv.

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison ou d’un appartement mais vous venez de découvrir l'existence de vices cachés après la vente du bien. Vous vous questionnez sur les recours que vous pouvez mettre en œuvre notamment à l’égard de votre vendeur.


Un avocat en droit immobilier habitué à ce genre de situations, saura vous accompagner et vous conseiller afin de trouver la meilleure solution en cas de découverte de désordres après l'achat de votre maison et pourra faire application de la garantie des vices cachés.



Qu'est ce que la garantie des vices cachés ?


La garantie des vices cachés est une notion juridique issue des articles 1641 à 1648 du Code Civil et insérée dans tous les acte de vente sous la clause du même nom.


Selon l’article 1641 du Code Civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »


Autrement dit, grâce à cette garantie qui offre une protection aux acquéreurs d’un bien immobilier, le vendeur d’un bien immobilier peut voir sa responsabilité engagée en cas de découverte d’un vice caché rendant le bien tellement impropre à son usage que si l’acquéreur en avait eu connaissance, soit il n’aurait pas acheté, soit il aurait acheté le bien à un prix inférieur.


Néanmoins, il convient d’être vigilant sur les conditions d’application de cette garantie.

Quelles sont les conditions d'application de la garantie des vices cachés?

Afin de pouvoir être mise en œuvre et de pouvoir engager la responsabilité du vendeur, la garantie des vices cachés répond à trois conditions cumulatives :


Le vice doit être caché le jour de la vente immobilière

Le vice doit être indécelable le jour de la vente et non apparent. Ainsi, si le vice était apparent ou visible lors de la vente même pour un acquéreur profane dans le domaine de la construction ou de l’immobilier, la garantie ne jouera pas.


Le vice caché doit être considéré comme étant antérieur à la vente immobilière

Autrement dit, l'acquéreur va devoir prouver que le vice existait déjà avant le processus d'achat du bien et que son vendeur en était informé. Très généralement, cette antériorité se matérialise notamment lorsque le vice caché s'est manifesté très rapidement après la vente du bien.


Le vice caché doit être inhérent au bien immobilier

Ceci sous entend que le vice caché doit affecter le bien en lui-même et le rendre inutilisable ou en diminuer son usage.


Quelles sont les exceptions à cette garantie des vices cachés ?

Chaque acte de vente contient une clause d’éviction des vices cachés permettant au vendeur de ne pas voir sa responsabilité engagée en cas d'existence de vices cachés après la vente. Néanmoins, cette clause ne sera valable que lorsque le vendeur est un non professionnel de l'immobilier ou de la construction et de bonne foi. Ainsi, a contrario, cette clause d'éviction des vices cachés pourra être mise à mal notamment lorsqu'il sera apporté la preuve par l'acquéreur que :


  • le vendeur avait bien connaissance du vice au moment de la vente immobilière

  • le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction et sera donc présumé connaître le vice caché.


Quelles sont les conséquences de l’application de la garantie des vices cachés ?


En cas d’existence de vices cachés, l’acquéreur peut solliciter la réduction du prix de vente


Si un vice caché est découvert dans le bien très rapidement après la vente immobilière, l'acheteur a le droit de demander une réduction du prix de vente en fonction de la gravité du vice. Cette réduction du prix de vente peut notamment est fixée au regard des travaux réparatoires que l'acquéreur devra mettre en oeuvre ou au regard du préjudicie subi. La réduction de prix pourra être établie par voie amiable entre l'acheteur et le vendeur ou, en cas de litige, par décision judiciaire.


En cas d'existence de vices cachés, l'acquéreur peut solliciter la résolution du contrat de vente

L'acquéreur a également la possibilité de solliciter la résolution de la vente. Autrement dit, si le vice caché rend le bien totalement impropre à sa destination ou en diminue tellement son usage, que les acquéreurs ne souhaitent plus garder le bien acquis et souhaitent rendre le bien et se voir rembourser le prix de vente outre le versement d'éventuels dommages et intérêts.



Quel délai d'application de la garantie des vices cachés en vente immobilière?

L’action en garantie des vices cachés devra s’exercer dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice sans dépasser le délai butoir de 20 ans suivant la date de la vente initiale.

Faites-vous accompagner par un avocat


Acquéreurs comme vendeurs, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat en droit immobilier pour protéger au mieux votre transaction immobilière.


Maître Elisa GOURGUE, avocat en droit immobilier, saura vous assister et vous conseiller dans le cadre de votre achat ou vente immobilière et pourra vous assister et vous représenter en cas de litiges et d'une procédure judiciaire.



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